Ile kosztuje pośrednik nieruchomości? Prowizja w złotówkach w 2026 roku

Jakie stawki podają biura nieruchomości w 2026 roku

W Polsce nie ma urzędowego cennika pośredników - każde biuro ustala stawkę samo. Dlatego podajemy wyłącznie to, co biura same napisały na swoich stronach, z datą odczytu.

Dwie ostatnie pozycje to opisy rynku publikowane przez agencje, a nie ich cenniki. Pełnych, publicznych cenników biur z Warszawy, Krakowa czy Wrocławia nie znaleźliśmy - większość biur ustala stawkę indywidualnie.

Wniosek: przyjmij widełki 2-3% ceny sprzedaży i sprawdź, czy to kwota netto. Różnica jest spora: 2,5% netto po doliczeniu 23% VAT to 3,075% ceny.

Kto płaci prowizję: sprzedający, kupujący czy obaj

Prowizja wynika z umowy pośrednictwa, którą podpisujesz z biurem. Ustawa nie mówi, kto ma płacić. W praktyce występują trzy układy:

1. Płaci tylko sprzedający - agencja z Łodzi pisze, że w jej mieście jest to układ typowy.
2. Płaci tylko kupujący - zdarza się na rynku, gdzie mieszkań brakuje.
3. Płacą obaj - według deklaracji warszawskiej agencji biura biorą 2-3% od sprzedającego i 1-3% od kupującego.

Trzeci układ ma znaczenie także wtedy, gdy sprzedajesz sam. Kupujący, który kupuje przez biuro, liczy w budżecie jego prowizję - a Ty, sprzedając bezpośrednio, możesz to wykorzystać w negocjacji ceny wystawienia.

Prowizja w złotówkach - dzielnice Warszawy

Procenty mówią mało. Poniżej mediana ceny mieszkania z aktów notarialnych (rynek wtórny, czerwiec 2025 - maj 2026, Rejestr Cen Nieruchomości) i prowizja przy trzech stawkach. Ostatnia kolumna to 2,5% netto z VAT.

Mediana to cena środkowa: połowa mieszkań w dzielnicy sprzedała się drożej, połowa taniej. Twoja kwota zależy od Twojego mieszkania - sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie, a potem wpisz cenę do kalkulatora prowizji.

Dom i działka - te same zasady, inne kwoty

Przy domu stawki bywają wyższe - w cenniku DELFIS do 4%, wobec 3% przy mieszkaniu. Przy działce biura częściej stosują kwotę minimalną - od 3 000 zł do 4 920 zł w cennikach, które odczytaliśmy. Przy taniej działce kwota minimalna może oznaczać kilka-kilkanaście procent ceny.

Sposób liczenia jest ten sam: cena × stawka, plus VAT, jeśli stawka jest netto. Ceny transakcyjne sprawdzisz w przewodnikach: ile jest wart dom i ile jest warta działka.

Prowizja minimalna i umowa na wyłączność

Dwa zapisy w umowie pośrednictwa zmieniają rachunek bardziej niż sama stawka:

• Kwota minimalna - „2% lub od 2 000 zł” oznacza, że przy mieszkaniu za 80 000 zł zapłacisz 2 000 zł, czyli 2,5%, a nie 1 600 zł.
• Wyłączność - część biur daje za nią rabat. W zamian przez czas umowy nie sprzedasz przez inne biuro, a zależnie od brzmienia umowy - także samodzielnie bez zapłaty prowizji. Zanim podpiszesz, przeczytaj, co robi pośrednik i co możesz zrobić sam.

Co zmieni rządowy projekt ustawy

23 czerwca 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a 2 września 2026 r. projekt trafił do uzgodnień międzyresortowych. To projekt - brzmienie może się zmienić, a przepisy nie obowiązują. W wersji z września:

• pośrednik będzie mógł wziąć wynagrodzenie tylko od jednej strony tej samej transakcji,
• ogłoszenie pośrednika będzie mogło się ukazać dopiero po podpisaniu umowy z właścicielem i będzie musiało wskazywać pośrednika,
• pośrednik będzie musiał m.in. zweryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości i dokumentować prezentacje,
• za naruszenia przewidziano kary nakładane przez Inspekcję Handlową.

Projekt nie wprowadza maksymalnej prowizji. Pomysł ustawowego limitu stawki pojawiał się w debacie publicznej - w marcu 2026 r. dyrektorka jednej z dużych sieci biur mówiła „Rzeczpospolitej”, że jest mu przeciwna. Jak zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron wpłynie na stawki, pokaże rynek po wejściu przepisów w życie.

Jak policzyć prowizję dla swojego mieszkania

1. Ustal realną cenę sprzedaży - nie cenę z ogłoszeń, tylko z aktów notarialnych. Skorzystaj z darmowej wyceny mieszkania albo z przewodnika ile jest warte mieszkanie.
2. Pomnóż ją przez stawkę z oferty biura.
3. Sprawdź, czy stawka jest netto - jeśli tak, pomnóż wynik przez 1,23.
4. Porównaj z kwotą minimalną z cennika i weź wyższą.
5. Od wyniku odejmij koszty, które poniesiesz, sprzedając sam - liczymy je w artykule ile zaoszczędzę bez pośrednika.

Pośrednik może być wart swojej ceny - zwłaszcza gdy nie masz czasu albo sprzedajesz z innego miasta. Porównanie bez emocji znajdziesz w tekście z pośrednikiem czy bez.