Co właściwie robi pośrednik nieruchomości - i jak każdą z tych rzeczy zrobić samemu

Skąd wiemy, co robi pośrednik

Zakres pracy pośrednika zapisuje się w umowie pośrednictwa, więc różni się między biurami. Dobrym punktem odniesienia jest rządowy projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami z września 2026 r. Wymienia on obowiązki pośrednika: weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (z oględzinami i analizą rejestrów), należyte prezentowanie oferty, rzetelne informowanie o nieruchomości i dokumentowanie prezentacji. To projekt, ale dobrze pokazuje, czego możesz oczekiwać od biura - i co musisz zrobić sam, jeśli sprzedajesz bez niego.

Poniżej dziesięć czynności w kolejności, w jakiej wykonuje się je przy sprzedaży. Przy każdej: co robi pośrednik, jak zrobisz to sam i gdzie u nas znajdziesz instrukcję.

1. Wycena - ile mieszkanie jest naprawdę warte

Pośrednik: porównuje Twoje mieszkanie z ofertami i transakcjami w okolicy.

Ty: sprawdzasz ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Od 13 lutego 2026 r. dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości jest bezpłatny. Najprościej: darmowa wycena mieszkania, a potem przewodnik ile jest warte mieszkanie. Dla domu i działki: ile jest wart dom, ile jest warta działka.

2. Cena wystawienia - z jaką kwotą wejść na rynek

Pośrednik: proponuje cenę w ogłoszeniu z zapasem na negocjacje.

Ty: ustalasz cenę wystawienia na podstawie wyceny i decydujesz, ile chcesz zostawić na negocjacje. Metodę opisujemy w tekście jak ustalić cenę wystawienia.

3. Sprawdzenie stanu prawnego - księga wieczysta

Pośrednik: czyta księgę wieczystą i sprawdza, czy nic nie zablokuje sprzedaży.

Ty: przeglądasz księgę bezpłatnie na stronie ekw.ms.gov.pl albo pobierasz odpis - przez internet zwykły odpis kosztuje 30 zł. Co sprawdzić w każdym z czterech działów, opisujemy w tekście księga wieczysta przed sprzedażą. Jeśli w dziale IV jest hipoteka, przeczytaj o sprzedaży z hipoteką. Wkrótce sprawdzimy księgę za Ciebie.

4. Dokumenty do notariusza

Pośrednik: podpowiada, jakie zaświadczenia zamówić, czasem pomaga je zebrać.

Ty: zamawiasz je sam - większość przez internet albo w jednym urzędzie. Pamiętaj o świadectwie charakterystyki energetycznej: przy sprzedaży mieszkania albo domu przekazujesz je kupującemu przy akcie notarialnym, a świadectwo jest ważne 10 lat. Listy z czasem oczekiwania: dokumenty do sprzedaży mieszkania, domu i działki.

5. Zdjęcia

Pośrednik: robi zdjęcia sam albo zleca fotografowi.

Ty: robisz je telefonem przy dziennym świetle, po uprzątnięciu wnętrz, w poziomie. Kadry, kolejność i błędy opisujemy w tekście zdjęcia do ogłoszenia.

6. Opis ogłoszenia

Pośrednik: pisze opis i tytuł.

Ty: zaczynasz od tego, co kupujący sprawdza najpierw - lokalizacja, metraż, piętro, stan prawny - i dodajesz to, czego nie widać na zdjęciach. Szablon do skopiowania: ogłoszenie, które sprzedaje.

7. Publikacja na portalach

Pośrednik: wystawia ofertę w portalach w ramach pakietów dla biur.

Ty: wystawiasz ogłoszenie prywatne. Na Otodom ogłoszenie osoby prywatnej dostaje oznaczenie „Sprzedaż bezpośrednia”, a od pakietu Srebrnego jest widoczne także na OLX. Porównanie portali: gdzie wystawić bez pośrednika.

8. Szukanie kupujących

Pośrednik: oprócz ogłoszenia dzwoni do osób z własnej bazy klientów, którzy szukają mieszkania.

Ty: tu jest największa różnica. Ogłoszenie to czekanie, aż ktoś zadzwoni. Dlatego tak ważne jest dotarcie do osób, które już powiedziały, czego szukają - opisujemy to w tekście gdzie znaleźć kupującego.

9. Prezentacje i negocjacje

Pośrednik: umawia oglądanie, pokazuje mieszkanie, prowadzi rozmowę o cenie.

Ty: umawiasz prezentacje w blokach (kilka osób jednego dnia), przygotowujesz odpowiedzi na typowe pytania i z góry ustalasz minimalną cenę, poniżej której nie schodzisz. Kiedy i jak reagować na brak zainteresowania, piszemy w planie sprzedaży w 90 dni.

10. Sprawdzenie kupującego i umowa

Pośrednik: pyta o finansowanie, przygotowuje umowę przedwstępną albo umawia notariusza.

Ty: zanim podpiszesz umowę przedwstępną, pytasz kupującego o źródło pieniędzy i decyzję kredytową - jak to zrobić, opisujemy w tekście czy kupujący dostanie kredyt. Umowę przedwstępną najbezpieczniej podpisać u notariusza: wtedy, gdy kupujący się wycofa, możesz żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Płatność i tożsamość stron zabezpieczasz tak, jak opisujemy w tekście o oszustwach przy sprzedaży.

Od czego zacząć - kolejność w pierwszych tygodniach

Dziesięć czynności nie dzieje się naraz. Gdy sprzedajesz sam, najwięcej czasu oszczędza właściwa kolejność:

1. Tydzień pierwszy: wycena na podstawie aktów notarialnych, przegląd księgi wieczystej, zamówienie dokumentów, na które czeka się najdłużej.
2. Tydzień drugi: porządki, zdjęcia, opis, decyzja o cenie wystawienia.
3. Tydzień trzeci: publikacja ogłoszenia i równoległe dotarcie do osób, które już szukają.
4. Kolejne tygodnie: prezentacje w blokach, rozmowy o cenie, sprawdzenie finansowania kupującego, umowa przedwstępna.

Jeśli wystawisz mieszkanie przed sprawdzeniem księgi i zebraniem dokumentów, pierwszy poważny kupujący będzie na Ciebie czekał - a w tym czasie może znaleźć inne mieszkanie. Szczegółowy harmonogram: plan sprzedaży w 90 dni.

Dom i działka - czynności dodatkowe

Dom. Dochodzi sprawdzenie dokumentów budowlanych, granic działki, dojazdu i mediów. Kupujący zapyta też o stan techniczny - przygotuj rachunki za remonty i przeglądy. Zacznij od listy co sprawdzić przed sprzedażą domu.

Działka. Najważniejsza czynność to sprawdzenie, co wolno na niej zbudować - wypis z planu miejscowego kosztuje 30 zł (do 5 stron) albo 50 zł, a wyrys 20 zł za stronę A4, maks. 200 zł. Bez tego kupujący nie oceni wartości działki. Zobacz plan miejscowy a wartość działki i przewodnik po sprzedaży działki.

Czego nie zrobi za Ciebie ani pośrednik, ani my

Trzy rzeczy zostają przy specjalistach, niezależnie od tego, czy sprzedajesz sam:

• notariusz sporządza akt i umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego,
• doradca podatkowy odpowie na pytania o podatek - sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia oznacza zwykle podatek 19% od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej,
• prawnik przy spadku bez działu, współwłasności albo sporze.

Jeśli po tej liście uznasz, że któraś czynność jest dla Ciebie za trudna, to uczciwy powód, żeby rozważyć pośrednika. Porównanie obu dróg: z pośrednikiem czy bez.