Dlaczego przy domu dokumentów jest więcej niż przy mieszkaniu
Przy mieszkaniu w bloku większość spraw załatwia spółdzielnia albo wspólnota. Przy domu sprzedajesz działkę i budynek, więc notariusz i bank kupującego chcą wiedzieć, czym jest grunt (ewidencja), co wolno na nim robić (plan), czy budynek stoi legalnie (dokumenty budowy) i ile zużywa energii (świadectwo). Każdy z tych dokumentów wydaje inny urząd. Porównanie z mieszkaniem: dokumenty do sprzedaży mieszkania.
Dobra wiadomość: większość można zamówić przez internet, a najdłuższe czekanie - do miesiąca - dotyczy wypisu z planu w dużych miastach. Zamów dokumenty, zanim wystawisz ogłoszenie, nie po znalezieniu kupującego.
Tabela: dokument, urząd, czas, koszt
| Dokument | Gdzie | Ile czekasz | Ile płacisz | Podstawa |
|---|---|---|---|---|
| Numer księgi wieczystej i jej treść | sam przeglądasz w elektronicznych księgach wieczystych; odpis pobiera notariusz | od ręki | przeglądanie bezpłatne | ustawa o księgach wieczystych |
| Dokument nabycia (akt kupna, darowizny, postanowienie o spadku) | Twoje archiwum albo kancelaria lub sąd, który go sporządził | od ręki albo kilka dni na odpis | zależnie od kancelarii lub sądu | - |
| Wypis z rejestru gruntów i budynków z wyrysem z mapy ewidencyjnej | starostwo (geodezja), także przez internet | na miejscu albo kilka dni, w zależności od urzędu | wypis ok. 50 zł, wypis z wyrysem ok. 150 zł (papier) | tabela opłat w załączniku do Prawa geodezyjnego |
| Wypis i wyrys z planu miejscowego albo zaświadczenie o przeznaczeniu terenu | urząd gminy | Kraków: do 14 dni; Warszawa: miesiąc | wypis 30 zł (do 5 stron) albo 50 zł, wyrys 20 zł za stronę A4 (max 200 zł), łącznie max 250 zł | ustawa o planowaniu, ustawa o opłacie skarbowej |
| Zaświadczenie, czy nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji | urząd gminy | do 7 dni | 17 zł (w niektórych gminach bez opłaty) | ustawa o rewitalizacji |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | uprawniony specjalista z centralnego rejestru | zwykle kilka dni po oględzinach | cena ustalana przez wykonawcę | ustawa o charakterystyce energetycznej |
| Pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy | Twoje archiwum, nadzór budowlany, starostwo | od ręki albo do kilku tygodni na kopię z archiwum | zależnie od urzędu | Prawo budowlane |
| Zaświadczenie z banku o saldzie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki | Twój bank | zwykle kilka dni | zależnie od banku | - |
| Pełnomocnictwo do odbioru dokumentów | Ty, pisemnie | od ręki | 17 zł opłaty skarbowej (najbliższa rodzina zwolniona) | ustawa o opłacie skarbowej |
Kwoty z tabeli to opłaty urzędowe z dnia odczytu źródeł. Terminy różnią się między urzędami - Kraków i Warszawa podają je wprost na swoich stronach, w mniejszej gminie zapytaj w BIP.
Dokumenty, o które zapyta bank kupującego
Notariuszowi wystarczy, że jesteś właścicielem, a księga i ewidencja się zgadzają. Bank kupującego z kredytem pyta o więcej, bo dom jest zabezpieczeniem jego pieniędzy. Najczęściej chce:
- dokumentów odbioru budynku - pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy,
- potwierdzenia dostępu do drogi publicznej - z mapy ewidencyjnej albo wpisu służebności w księdze wieczystej,
- wypisu z planu miejscowego - żeby wiedzieć, czy budynek jest zgodny z przeznaczeniem terenu,
- świadectwa energetycznego i rzutów albo opisu budynku do operatu rzeczoznawcy banku.
Jeśli dom był rozbudowywany bez zgłoszenia albo nie ma odbioru, nie ukrywaj tego. Taka sprawa wychodzi przy operacie, a wtedy kupujący traci kredyt, a Ty czas. Jak rozmawiać z kupującym o kredycie: czy kupujący dostanie kredyt.
Świadectwo energetyczne - jedyny dokument z karą za brak
Od 28 kwietnia 2023 r. przy sprzedaży domu masz bezwzględny obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Kupujący nie może się tego prawa zrzec, nawet na piśmie. Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i jest ono ważne 10 lat, chyba że przeprowadzisz modernizację zmieniającą zużycie energii.
Jeśli masz świadectwo sprzed kilku lat, sprawdź datę. Jeśli go nie masz, zamów je na początku przygotowań - wykonawca musi obejrzeć dom albo dostać jego dokumentację.
Przykład: ile zapłacisz za komplet dokumentów
Gdy dom kupiłeś dawno albo odziedziczyłeś
Przy domu z lat 70. czy 80. dokumentów budowy często nie ma w domowym archiwum. Wtedy szukasz ich w archiwum starostwa albo nadzoru budowlanego - wystarczy adres i numer działki. Jeśli dom był rozbudowywany, sprawdź, czy rozbudowa ma pozwolenie albo zgłoszenie.
Przy domu odziedziczonym podstawą nabycia jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Jeśli spadkobierców jest kilku, sprzedać dom mogą tylko wszyscy razem albo przez pełnomocników. Gdy księga wieczysta wciąż wskazuje zmarłego właściciela, zapytaj notariusza, czy wpis spadkobierców i kupującego da się załatwić przy akcie. Bezpieczniej uporządkować księgę wcześniej, bo bank kupującego z kredytem chce zobaczyć w niej sprzedającego.
Kolejność: co zamówić najpierw
- Przejrzyj księgę wieczystą w elektronicznych księgach wieczystych. Jeśli jest w niej coś nieaktualnego (stara hipoteka, zmarły współwłaściciel), to sprawa na tygodnie - zacznij od niej.
- Zamów świadectwo energetyczne - potrzebujesz go także do ogłoszenia, bo kupujący pyta o koszty ogrzewania.
- Zamów wypis i wyrys z planu - w dużym mieście czekasz do miesiąca.
- Odszukaj dokumenty budowy i odbioru - jeśli ich nie masz, złóż wniosek o kopię w nadzorze budowlanym.
- Wypis z ewidencji i zaświadczenie o rewitalizacji zamów na kilka tygodni przed aktem, żeby były świeże.
Jeśli dom ma hipotekę, równolegle poproś bank o zaświadczenie o saldzie - procedurę opisujemy w artykule sprzedaż z hipoteką. Przy działce bez domu lista jest inna, z naciskiem na rodzaj gruntu i pierwokup: dokumenty do sprzedaży działki. Gdy masz komplet, czas na ogłoszenie: gdzie wystawić bez pośrednika. Po sprzedaży sprawdź, czy płacisz podatek od sprzedaży.
Najczęstsze pytania
Kto zamawia dokumenty - sprzedający czy notariusz?
Odpis księgi wieczystej notariusz pobiera sam z systemu ksiąg. Wypisy z ewidencji, zaświadczenia gminy i świadectwo energetyczne zwykle przynosi sprzedający, ale zapytaj swojego notariusza o listę - kancelarie różnią się wymaganiami.
Jak długo ważne są wypisy i zaświadczenia?
Przepisy nie podają jednego terminu ważności, ale notariusze zwykle chcą dokumentów aktualnych, wydanych w ostatnich tygodniach albo miesiącach. Świadectwo energetyczne jest ważne 10 lat.
Czy mogę sprzedać dom bez świadectwa energetycznego?
Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający ma bezwzględny obowiązek przekazać świadectwo kupującemu, a kupujący nie może zrzec się prawa do jego otrzymania. Brak świadectwa grozi grzywną.
Ile kosztuje pełnomocnictwo do odbioru dokumentów?
Opłata skarbowa od pełnomocnictwa składanego w urzędzie wynosi 17 zł. Pełnomocnictwo udzielone małżonkowi, dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu jest z niej zwolnione.
Gdzie znajdę pozwolenie na użytkowanie starego domu?
W archiwum powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego albo w wydziale architektury starostwa, które wydawało pozwolenie na budowę. Do wniosku o wgląd albo kopię podaj adres i numer działki.