Dlaczego czytasz księgę przed kupującym
Księga wieczysta jest jawna - każdy, kto zna jej numer, przeczyta ją w kilka minut. Zrobi to kupujący, jego bank i notariusz. Jeśli znajdą w niej coś, o czym nie wiedziałeś, dowiesz się o problemie w najgorszym momencie: po umowie przedwstępnej albo tydzień przed aktem.
Dla kupującego księga to też gwarancja. Działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: kto kupuje w zaufaniu do treści księgi, jest chroniony. Dlatego bank kupującego z kredytem nie zaakceptuje mieszkania, którego księga budzi wątpliwości.
Jak przeczytać księgę w ekw.ms.gov.pl krok po kroku
- Znajdź numer księgi w akcie nabycia. Ma format: kod wydziału sądu (4 znaki), 8 cyfr i cyfra kontrolna, np.
XX1X/00012345/6(to wzór formatu, nie realny numer). - Wejdź na ekw.ms.gov.pl i wybierz przeglądanie księgi wieczystej. Do samego przeglądania nie potrzebujesz konta ani opłaty.
- Wpisz trzy części numeru w trzy pola i wyszukaj księgę.
- Wybierz przeglądanie aktualnej treści. Treść zupełna pokazuje też historię wykreślonych wpisów - przyda się, gdy coś się nie zgadza.
- Przejdź po kolei przez zakładki: Dział I-O, Dział I-Sp, Dział II, Dział III, Dział IV. Przy każdym dziale sprawdź, czy nad treścią nie ma wzmianki.
Cztery działy - co sprawdzić w każdym
| Dział | Co zawiera | Na co patrzysz przed sprzedażą |
|---|---|---|
| I-O Oznaczenie | adres, numer lokalu, piętro, powierzchnia, liczba izb, pomieszczenia przynależne | Czy metraż zgadza się z tym, co wpiszesz w ogłoszeniu. Czy piwnica, komórka albo garaż są przypisane do lokalu - to podnosi cenę. |
| I-Sp Spis praw | udział w nieruchomości wspólnej, własność albo użytkowanie wieczyste gruntu | Czy grunt jest własnością, czy użytkowaniem wieczystym, i do kiedy. |
| II Własność | właściciele, udziały, podstawa nabycia | Czy jesteś wpisany jako jedyny właściciel. Czy nie figuruje osoba zmarła albo były małżonek. |
| III Prawa i ograniczenia | służebności, dożywocie, egzekucja, zakazy, roszczenia | Czy dział jest pusty. Każdy wpis wymaga wyjaśnienia przed ogłoszeniem. |
| IV Hipoteka | hipoteki: rodzaj, suma, waluta, wierzyciel | Czy wpisy dotyczą kredytu, który spłacasz albo spłaciłeś. Czy nie ma hipoteki przymusowej urzędu albo ZUS. |
Przeszkody i co zrobić z każdą
Podzieliliśmy przeszkody według tego, co robią ze sprzedażą.
Notariusz nie podpisze albo umowa będzie nieskuteczna
| Przeszkoda | Gdzie | Co zrobić |
|---|---|---|
| W dziale II jest osoba zmarła albo nie ma Ciebie | II | Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, potem wniosek o wpis. Od kilku tygodni do wielu miesięcy - zacznij przed ogłoszeniem. |
| Nabycie ze spadku lub darowizny bez zaświadczenia z urzędu skarbowego | II (podstawa nabycia) | Wniosek o zaświadczenie do urzędu skarbowego - bez niego notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży. |
| Współwłasność małżeńska, rozwód bez podziału majątku | II | Zgoda i obecność byłego małżonka u notariusza albo wcześniejszy podział majątku. |
| Zakaz zbywania, zabezpieczenie sądowe | III | Uchylenie zabezpieczenia - postępowanie sądowe, potrzebny prawnik. |
| Wszczęcie egzekucji (komornik) | III | Spłata długu i zwolnienie spod zajęcia, potem wykreślenie wpisu. |
| Ostrzeżenie o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem | III | Uzgodnienie treści księgi w sądzie. Do tego czasu bank kupującego nie udzieli kredytu. |
| Wzmianka o niezałatwionym wniosku | nad działem | Sprawdź, czego dotyczy wniosek, i poczekaj na wpis. |
Kupujący nie dostanie kredytu
| Przeszkoda | Gdzie | Co zrobić |
|---|---|---|
| Hipoteka Twojego kredytu | IV | Zaświadczenie banku o saldzie i zgoda na wykreślenie po spłacie - zobacz sprzedaż z hipoteką. |
| Hipoteka w walucie obcej | IV | Ustal z bankiem kwotę spłaty w złotych i sposób przeliczenia, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. |
| Hipoteka przymusowa (urząd skarbowy, ZUS) | IV | Wyjaśnij, czego dotyczy - może zabezpieczać dowolną należność, także spłaconą. Spłata i wykreślenie przed sprzedażą. |
| Stara hipoteka po spłaconym kredycie | IV | Weź z banku zgodę na wykreślenie i złóż wniosek do sądu - opłata 100 zł. |
| Księga dla spółdzielczego własnościowego prawa | rodzaj księgi, II | W dziale II stoi „uprawniony”, nie „właściciel”. Powiedz o tym kupującemu wprost - część banków ocenia takie zabezpieczenie inaczej. |
Kupujący zbije cenę albo ucieknie przed aktem
| Przeszkoda | Gdzie | Co zrobić |
|---|---|---|
| Roszczenie o opłatę przekształceniową | III | Grunt jest już własnością, ale zostały raty opłaty. Weź z urzędu miasta zaświadczenie o stanie opłat albo spłać resztę jednorazowo. |
| Służebność osobista mieszkania, dożywocie | III | Ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać w lokalu. Bez zrzeczenia się tego prawa przez uprawnionego sprzedaż w praktyce jest bardzo trudna - potrzebny notariusz albo prawnik. |
| Wpisana umowa najmu | III | Kupujący nabywa mieszkanie z najemcą. Ustal termin wyprowadzki albo sprzedawaj jako mieszkanie z najemcą. |
| Metraż w księdze inny niż w ogłoszeniu | I-O | Różnica nie musi oznaczać błędu (inne zasady liczenia, przebudowa). Wyjaśnij ją i podawaj w ogłoszeniu metraż z księgi albo opisz różnicę. |
Kiedy czytać księgę i co z nią zrobić potem
Księgę czytasz dwa razy. Pierwszy raz na samym początku, w pierwszym tygodniu planu sprzedaży - zanim ustalisz cenę i wystawisz ogłoszenie. Wtedy masz czas na usunięcie przeszkód. Drugi raz tydzień przed aktem - żeby upewnić się, że nie pojawiła się nowa wzmianka.
Z księgi wyciągasz też informacje do ogłoszenia i ceny:
- metraż z działu I-O wpisujesz do ogłoszenia - jeśli różni się od Twojego pomiaru, wyjaśnij różnicę,
- piwnica, komórka, garaż przypisane do lokalu podnoszą wartość - uwzględnij je przy ustalaniu, ile jest warte mieszkanie,
- własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego to argument dla kupującego z kredytem,
- brak wpisów w działach III i IV to najmocniejsze zdanie, jakie możesz powiedzieć kupującemu o stanie prawnym.
Numer księgi trzymaj dla siebie do czasu, aż kupujący złoży konkretną ofertę. Odpis albo wydruk aktualnej treści dołącz do teczki dokumentów do sprzedaży. Cały proces krok po kroku opisuje nasz przewodnik po sprzedaży mieszkania.
Czego w księdze nie zobaczysz
Księga nie pokaże wszystkiego. Poza nią zostają: lokatorzy bez wpisanej umowy najmu, zaległości wobec wspólnoty, zadłużenie właściciela bez hipoteki, stan techniczny i samowole budowlane. Pamiętaj też, że wpis dowodzi, że coś zostało wpisane, a nie że nadal trwa - spłacona hipoteka potrafi wisieć latami. Dlatego obok księgi kompletujesz dokumenty do sprzedaży.
Sprawdzimy za Ciebie - wkrótce
Pracujemy nad sprawdzeniem księgi wieczystej, które odczyta wszystkie działy, wypisze przeszkody z tej listy i poda, co trzeba zrobić z każdą. Do tego czasu ten poradnik prowadzi Cię przez księgę samodzielnie, a przy przeszkodach z pierwszej tabeli zapytaj notariusza albo prawnika - to ich zakres, nie nasz.
Najczęstsze pytania
Gdzie znajdę numer księgi wieczystej mojego mieszkania?
W akcie notarialnym nabycia, w postanowieniu o spadku albo w umowie z deweloperem. Po samym adresie numeru nie wyszukasz - sądy administracyjne uznały numer księgi za daną osobową, więc nie jest publikowany w otwartych rejestrach.
Czy mogę sprzedać mieszkanie, którego nie ma w księdze wieczystej?
Tak, jeśli to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi. Kupujący z kredytem może mieć jednak problem, bo bank chce wpisać hipotekę. Dlatego warto założyć księgę przed sprzedażą.
Czy wpis hipoteki oznacza, że kredyt nie jest spłacony?
Niekoniecznie. Hipoteka zostaje w księdze, dopóki ktoś nie złoży wniosku o wykreślenie - także po spłacie kredytu. Suma hipoteki nie mówi też, ile zostało do spłaty; to wie tylko bank.
Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?
To informacja, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpoznany. Kupujący i bank traktują wzmiankę jako sygnał ostrzegawczy - przed sprzedażą dowiedz się, czego dotyczy, i poczekaj na wpis.
Czy kupujący może sam przejrzeć moją księgę?
Tak. Księgi wieczyste są jawne i każdy, kto zna numer, może je bezpłatnie przeglądać. Dlatego nie publikuj numeru w ogłoszeniu - podawaj go zdecydowanemu kupującemu.
Ile kosztuje odpis księgi wieczystej?
Odpis zwykły kosztuje 30 zł przy wydruku samodzielnym online i 45 zł w wersji papierowej. Odpis zupełny, z historią wpisów: 75 zł online, 90 zł papierowo.