Jak liczyć oszczędność, żeby nie oszukać samego siebie
Najczęstszy błąd w tym rachunku to odejmowanie od prowizji wszystkich kosztów sprzedaży. Tymczasem większość z nich zapłacisz tak samo z pośrednikiem i bez niego - odpis księgi wieczystej, zaświadczenia, świadectwo energetyczne, wykreślenie hipoteki. Pośrednik ich nie przejmuje, chyba że tak zapisano w umowie.
Uczciwy wzór jest więc krótki:
oszczędność = prowizja − koszty, które przy samodzielnej sprzedaży przechodzą na Ciebie − wartość Twojego czasu
Koszty, które przechodzą na Ciebie, to przede wszystkim ogłoszenia na portalach (biuro płaci za nie w ramach swoich pakietów) i zdjęcia. Prowizję w złotówkach dla każdej dzielnicy Warszawy policzyliśmy w artykule ile kosztuje pośrednik.
Koszty po stronie sprzedającego - co ma cenę w przepisach
| Koszt | Kwota | Kiedy | Czy z pośrednikiem też |
|---|---|---|---|
| Przeglądanie księgi wieczystej (ekw.ms.gov.pl) | 0 zł | zawsze warto | tak |
| Odpis zwykły księgi wieczystej przez internet | 30 zł (zupełny 75 zł) | gdy kupujący prosi o odpis | tak |
| Odpis zwykły w oddziale lub pocztą | 45 zł (zupełny 90 zł) | gdy nie drukujesz sam | tak |
| Wniosek o wykreślenie hipoteki | 100 zł | gdy w księdze jest hipoteka | tak |
| Zaświadczenie z urzędu (opłata skarbowa) | 17 zł | jeśli zaświadczenie podlega opłacie | tak |
| Wypis z planu miejscowego | 30 zł (do 5 stron), 50 zł (powyżej) | sprzedaż działki | tak |
| Wyrys z planu miejscowego | 20 zł za stronę A4, maks. 200 zł | sprzedaż działki | tak |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | cena rynkowa - brak źródła ogólnego | mieszkanie i dom, gdy nie masz ważnego (10 lat) | tak |
| Ogłoszenia na portalach | cena z formularza portalu | sprzedaż samodzielna | nie - płaci biuro |
Źródła kwot: gov.pl (odpisy), ustawa o kosztach sądowych (hipoteka), ustawa o opłacie skarbowej (zaświadczenia, wypisy). Pełne listy dokumentów z czasem oczekiwania: mieszkanie, dom, działka.
Koszty notarialne - zwykle nie Twoje, ale warto je znać
Taksa notarialna ma ustawowe maksimum zależne od ceny. Kto ją płaci, strony ustalają między sobą. Podatek PCC (2% ceny) z mocy ustawy płaci kupujący, a osoba kupująca pierwsze mieszkanie albo dom jest z niego zwolniona.
| Cena | Maksymalna taksa za umowę sprzedaży (netto) | Połowa stawki - np. umowa przedwstępna warunkowa |
|---|---|---|
| 650 000 zł | 3 370 zł | 1 685 zł |
| 750 000 zł | 3 770 zł | 1 885 zł |
| 1 069 000 zł | 4 908 zł | 2 454 zł |
Wyliczenie z § 3 rozporządzenia: 60 000-1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł; 1-2 mln zł - 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł. Do tego wypisy aktu (maks. 6 zł za każdą rozpoczętą stronę). Notariusz może wziąć mniej - to stawki maksymalne.
Rachunek netto dla trzech mieszkań
Najważniejszy koszt: Twój czas
Pieniądze to jedna strona. Druga to godziny przy telefonie, prezentacjach i w urzędach. Prosty sprawdzian: podziel kwotę „zostaje” przez liczbę godzin, które planujesz poświęcić. Przy 18 720 zł i 60 godzinach to 312 zł za godzinę, przy 120 godzinach - 156 zł. Jeśli to więcej, niż zarabiasz w tym czasie w pracy, sprzedaż samodzielna się opłaca.
Czasu nie skrócisz ogłoszeniem, tylko kolejnością. Zacznij od dokumentów i ceny, a dopiero potem wystawiaj - opisujemy to w planie sprzedaży w 90 dni. Najwięcej czasu kosztuje czekanie na telefon, dlatego warto od razu dotrzeć do osób, które już szukają - zobacz, gdzie znaleźć kupującego.
Dom i działka - jak zmienia się rachunek
Dom. Prowizja rośnie razem z ceną, a w cennikach biur stawka dla domu bywa wyższa niż dla mieszkania (w jednym z odczytanych cenników do 4% wobec 3%). Koszty dokumentów są podobne, dochodzą dokumenty budowlane - sprawdź dokumenty do sprzedaży domu i ile jest wart dom.
Działka. Świadectwo energetyczne nie dotyczy pustej działki, za to dochodzi wypis i wyrys z planu miejscowego (30-50 zł plus 20 zł za stronę wyrysu, maks. 200 zł). Przy tańszych działkach ważniejsza od stawki jest kwota minimalna prowizji - w odczytanych cennikach od 3 000 zł do 4 920 zł. Zobacz ile jest warta działka.
Jak obniżyć koszty samodzielnej sprzedaży
- Przeglądaj księgę wieczystą za darmo na ekw.ms.gov.pl, a odpis drukuj sam przez internet - 30 zł zamiast 45 zł w oddziale.
- Sprawdź, czy masz ważne świadectwo energetyczne. Jest ważne 10 lat od sporządzenia - jeśli kupowałeś mieszkanie niedawno, może wystarczyć dotychczasowe.
- Wybierz pakiet ogłoszenia świadomie. Na Otodom pakiet Srebrny publikuje ogłoszenie także na OLX - jedno ogłoszenie zamiast dwóch.
- Zrób zdjęcia sam, ale porządnie - instrukcja w tekście zdjęcia do ogłoszenia.
- Nie przedłużaj ogłoszenia z rozpędu. Jeśli po kilku tygodniach nie ma telefonów, przyczyną jest zwykle cena albo zdjęcia, a nie zasięg portalu.
Czego ten rachunek nie obejmuje
- Podatku dochodowego - nie zależy od tego, czy sprzedajesz sam. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, zwykle płacisz 19% od dochodu; szczegóły ustal z doradcą podatkowym.
- Różnicy w cenie - nikt nie publikuje rzetelnych danych, czy mieszkania sprzedane przez biuro osiągają wyższą cenę. Rejestr Cen Nieruchomości nie zapisuje, czy w transakcji był pośrednik. Dlatego tak ważne jest ustalenie ceny na podstawie aktów - zacznij od darmowej wyceny.
Rachunek dla swojej ceny zrobisz w kalkulatorze prowizji.
Najczęstsze pytania
Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Kto płaci taksę notarialną, ustalają strony. Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% ceny) przy sprzedaży płaci z mocy ustawy kupujący, a pierwsze mieszkanie albo dom kupione przez osobę fizyczną, która wcześniej nie miała mieszkania ani domu, jest z niego zwolnione.
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży?
Tak, przy sprzedaży mieszkania i domu przekazujesz je kupującemu przy akcie notarialnym, a kupujący nie może zrzec się tego obowiązku. Świadectwo jest ważne 10 lat, za jego brak grozi grzywna.
Ile kosztuje ogłoszenie prywatne na Otodom?
Otodom nie publikuje jednej ceny - kwota zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, czasu wyświetlania i pakietu (Brązowy, Srebrny, Złoty, Platynowy). Cenę zobaczysz w formularzu po wpisaniu parametrów.
Czy z pośrednikiem zapłacę mniej za dokumenty?
Nie. Odpis księgi wieczystej, zaświadczenia, świadectwo energetyczne i koszt wykreślenia hipoteki ponosi właściciel niezależnie od tego, czy sprzedaje przez biuro, chyba że umowa z biurem mówi inaczej.
Ile czasu zajmuje samodzielna sprzedaż?
Nie ma rzetelnej, publicznej statystyki czasu sprzedaży bez pośrednika. Zaplanuj co najmniej kilka godzin tygodniowo przez dwa-trzy miesiące i policz, ile warta jest dla Ciebie ta godzina.