Ile płacą skupy - według nich samych
Skupy nie publikują cenników, a niezależnych badań, ile faktycznie płacą, nie znaleźliśmy. Mamy więc tylko to, co deklarują na swoich stronach - i tak to podajemy:
| Skup | Deklaracja na stronie |
|---|---|
| KupujemyM.pl | „do 90%” wartości rynkowej (na innej podstronie 90-95%); twierdzi, że większość skupów płaci 70-80% |
| Transakcja24h | do 90% wartości rynkowej, oferta w 24 godziny, finał nawet w 7 dni |
| 123 Skup Nieruchomości (Warszawa) | 70-95%; lokal w dobrym stanie z uregulowaną księgą wieczystą zwykle 85-95% |
| ATRIUM | „nawet 90 procent” wartości rynkowej |
| nieruchomosci-w.pl | 90% wartości transakcyjnej; 10% różnicy pokrywa zysk skupu, taksę notarialną i PCC |
Zwróć uwagę na słowa „do” i „nawet”. To górna granica, a nie średnia. Jeden ze skupów sam pisze, że konkurencja płaci zwykle 70-80%.
Skupy mocno walczą o klientów: w Google za jedno kliknięcie w reklamę na hasło „skup mieszkań” płacą od ok. 18 zł do 77 zł - to najdroższa fraza w naszym zestawieniu fraz o sprzedaży. Więcej o tym, jak rośnie zainteresowanie skupami, piszemy w raporcie o sprzedaży bez pośrednika.
Ile tracisz w złotówkach
Trzy drogi obok siebie
Ta sama cena wyjściowa 750 000 zł, trzy sposoby sprzedaży:
| Droga | Co dostajesz | Co płacisz za wygodę |
|---|---|---|
| Skup, najlepsza deklarowana oferta (95%) | 712 500 zł | 37 500 zł różnicy w cenie |
| Pośrednik, prowizja 2,5% | 731 250 zł | 18 750 zł prowizji |
| Sprzedaż samodzielna | 750 000 zł minus koszt ogłoszeń | Twój czas |
Warunek: we wszystkich trzech wierszach zakładamy tę samą cenę rynkową. W praktyce cenę ustalasz w negocjacjach, dlatego najważniejsze jest, żeby punkt wyjścia opierał się na aktach notarialnych, a nie na ogłoszeniach.
Kiedy skup ma sens
Skup nie jest oszustwem - to usługa szybkości, za którą płacisz różnicą w cenie. Ma sens, gdy:
- Termin jest twardy - komornik, licytacja, termin spłaty, którego bank nie przesunie.
- Stan prawny wyklucza kredyt kupującego - na przykład brak księgi wieczystej albo nieuregulowany spadek, a zwykły kupujący z kredytem nie dostanie finansowania.
- Mieszkanie wymaga remontu, na który nie masz pieniędzy, a kupujący za gotówkę na rynku się nie zgłaszają.
- Nie możesz lub nie chcesz zajmować się sprzedażą - bo jesteś za granicą, w szpitalu, w trakcie rozwodu.
Jeśli dostałeś już ofertę odkupu i nie wiesz, czy jest uczciwa, przeczytaj, jak sprawdzić ofertę odkupu.
Jak sprzedać szybko bez skupu
Szybkość sprzedaży zależy głównie od trzech rzeczy: ceny, dokumentów i dotarcia do kupujących. Wszystkie trzy możesz przygotować sam:
- Cena z aktów, nie z ogłoszeń. Mieszkanie wystawione drożej niż transakcje w okolicy stoi. Sprawdź ile jest warte Twoje mieszkanie i ustal cenę wystawienia.
- Dokumenty przed ogłoszeniem. Kupujący z kredytem potrzebuje ich do banku. Lista: dokumenty do sprzedaży mieszkania.
- Hipoteka nie blokuje sprzedaży. Bank przyjmuje spłatę z ceny - opisujemy to w tekście sprzedaż z hipoteką.
- Kupujący, którzy już szukają. Zamiast czekać na telefon z portalu, dotrzyj do osób, które opisały, czego szukają - zobacz gdzie znaleźć kupującego.
- Kupujący z gotówką albo decyzją kredytową. Gdy liczy się czas, wybierz ofertę pewniejszą, a nie wyższą - jak sprawdzić, czy kupujący dostanie kredyt.
Cały harmonogram tydzień po tygodniu: plan sprzedaży w 90 dni.
Dom i działka
Skupy kupują także domy i działki, ale rachunek procentowy jest ten sam: 10% różnicy przy domu za 1 200 000 zł to 120 000 zł. Zanim przyjmiesz ofertę, sprawdź ceny transakcyjne: ile jest wart dom i ile jest warta działka.
Po czym poznać, że oferta skupu jest uczciwa
Skup nie musi ujawniać, jak liczy cenę, ale uczciwa oferta ma kilka cech, które sprawdzisz sam:
- Podstawa wyceny jest nazwana. Skup mówi, od jakiej wartości rynkowej liczy procent - i potrafi ją uzasadnić cenami transakcyjnymi, a nie ogłoszeniami.
- Kwota jest „na rękę”. Wiesz, kto płaci taksę notarialną, kto spłaca hipotekę i czy z ceny nie zostaną potrącone dodatkowe opłaty.
- Nie ma presji czasu. Oferta „tylko do jutra” to sygnał ostrzegawczy - masz prawo pokazać umowę notariuszowi albo prawnikowi.
- Zapłata jest bezpieczna. Cena trafia na Twoje konto albo do depozytu notarialnego najpóźniej w dniu aktu, a nie w ratach po wydaniu mieszkania.
- Nie ma pełnomocnictwa do sprzedaży „na wszelki wypadek”. Szerokie pełnomocnictwo dla skupu to ryzyko, które trudno potem cofnąć.
Jeśli którejś z tych rzeczy brakuje, porównaj ofertę z drugim skupem albo z ceną, jaką osiągają mieszkania w Twojej okolicy.
Jak rozmawiać ze skupem, jeśli jednak go wybierasz
- Weź co najmniej dwie oferty - deklaracje 70-95% to bardzo szeroki przedział.
- Pokaż wycenę opartą na cenach z aktów notarialnych z budynku i okolicy. Zacznij od darmowej wyceny.
- Zapytaj, kto płaci taksę notarialną i czy oferta jest kwotą „na rękę”.
- Nie podpisuj umowy przedwstępnej z wysokim zadatkiem po Twojej stronie ani pełnomocnictwa do sprzedaży bez przeczytania go z notariuszem.
- Płatność przyjmij przez depozyt notarialny albo przelew przed aktem - opisujemy to w tekście o oszustwach przy sprzedaży.
Porównanie wszystkich trzech dróg - skup, pośrednik, sprzedaż samodzielna - znajdziesz w tekście z pośrednikiem czy bez.
Najczęstsze pytania
Ile płaci skup mieszkań?
Skupy same deklarują od 70% do 95% wartości rynkowej - najczęściej „do 90%”. To deklaracje marketingowe z ich stron, a nie niezależne dane. Rzeczywistą ofertę poznasz dopiero po wycenie przez skup.
Jak szybko skup kupuje mieszkanie?
Skupy deklarują ofertę w ciągu 24 godzin i finał nawet w 7 dni. Czas zależy od stanu prawnego - mieszkanie z uregulowaną księgą wieczystą da się sprzedać najszybciej.
Kto płaci notariusza i podatek PCC przy sprzedaży do skupu?
PCC z mocy ustawy płaci kupujący, czyli skup. Taksę strony ustalają w umowie - zapytaj o to przed podpisem. Jeden ze skupów pisze wprost, że różnica między ceną rynkową a jego ofertą pokrywa jego zysk, taksę i PCC.
Czy hipoteka to powód, żeby sprzedać do skupu?
Nie. Przy zwykłej sprzedaży część ceny trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a hipotekę wykreśla się po zapłacie - wniosek o wykreślenie kosztuje 100 zł. Hipoteka sama w sobie nie wymaga skupu.
Czy ofertę skupu można negocjować?
Tak. Najsilniejszym argumentem jest wycena oparta na cenach z aktów notarialnych z Twojego budynku i okolicy oraz druga oferta - innego skupu albo kupującego z rynku.