Co da się zrobić zdalnie, a co wymaga podpisu
Większość pracy przy sprzedaży zrobisz z dowolnego miejsca na świecie: sprawdzisz cenę, przejrzysz księgę wieczystą, zamówisz część dokumentów, wystawisz ogłoszenie i porozmawiasz z kupującymi. Na miejscu potrzebny jest ktoś, kto pokaże nieruchomość, odbierze dokumenty z urzędów i podpisze akt notarialny. Tym kimś jest Twój pełnomocnik.
| Czynność | Zdalnie | Przez pełnomocnika albo osobiście |
|---|---|---|
| Sprawdzenie ceny z aktów notarialnych | tak, Rejestr Cen Nieruchomości na Geoportalu | - |
| Przegląd księgi wieczystej | tak, elektroniczne księgi wieczyste | - |
| Ogłoszenie i rozmowy z kupującymi | tak | prezentacje na miejscu |
| Dokumenty z urzędów (wypisy, zaświadczenia) | część przez internet | odbiór osobisty albo przez pełnomocnika |
| Umowa przedwstępna i akt notarialny | nie | pełnomocnik albo Ty osobiście w kancelarii |
| Przekazanie kluczy i liczników | nie | pełnomocnik |
Ścieżki sprzedaży dla poszczególnych rodzajów nieruchomości opisujemy w przewodnikach: mieszkanie, dom, działka.
Pełnomocnictwo - forma, która musi się zgadzać
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Kodeks cywilny stanowi też, że pełnomocnictwo do czynności wymagającej szczególnej formy powinno być udzielone w tej samej formie (art. 99 § 1). Dlatego zwykłe pełnomocnictwo z podpisem, nawet poświadczonym, nie wystarczy - potrzebny jest akt notarialny.
Masz trzy drogi:
- Polski notariusz w czasie wizyty w Polsce. Najprostsza i najpewniejsza. Jeden przyjazd, zwykle jedna wizyta w kancelarii (treść warto uzgodnić z notariuszem wcześniej mailowo), potem wszystko dzieje się bez Ciebie.
- Notariusz w kraju, w którym mieszkasz. Pełnomocnictwo sporządzone przez zagranicznego notariusza zwykle wymaga apostille (w krajach konwencji haskiej) albo legalizacji w polskim konsulacie (w pozostałych krajach, chyba że umowa międzynarodowa z danym krajem z tego zwalnia) oraz tłumaczenia przysięgłego na polski. Uwaga: nie każda zagraniczna forma będzie dla polskiego notariusza wystarczająca. Zanim podpiszesz, wyślij projekt notariuszowi w Polsce, który będzie sporządzał akt sprzedaży, i zapytaj, czy przyjmie taki dokument.
- Polski konsul. Konsulaty nie poświadczają podpisu na pełnomocnictwie do zbycia nieruchomości, bo samo poświadczenie podpisu nie jest aktem notarialnym. Konsul może sporządzić akt notarialny tylko po uzyskaniu pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości (art. 28 ust. 3 Prawa konsularnego) - taki akt ma wtedy moc aktu polskiego notariusza (art. 29). Zapytaj w swoim konsulacie, czy taką czynność wykonuje i ile to trwa.
Sprzedaż z zagranicy krok po kroku
- Sprawdź wartość. Ceny z aktów notarialnych zobaczysz w Rejestrze Cen Nieruchomości, bezpłatnie od 13 lutego 2026 r. Dla mieszkania jest darmowa wycena mieszkania, dla domu i działki - opis metody w artykułach ile jest wart dom i ile jest warta działka.
- Przejrzyj księgę wieczystą. Hipoteka, współwłaściciele po spadku, nieaktualne wpisy - to wszystko trzeba wyprostować przed sprzedażą, a z zagranicy trwa to dłużej. Opis: księga wieczysta przed sprzedażą.
- Wybierz pełnomocnika i podpisz pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, według jednej z trzech dróg opisanych wyżej.
- Skompletuj dokumenty - pełnomocnik odbierze je z urzędów. Listy: mieszkanie, dom, działka.
- Wystaw ogłoszenie ze zdjęciami zrobionymi przez pełnomocnika według prostych zasad. Portale: gdzie wystawić bez pośrednika.
- Sprawdź kupującego i jego finansowanie - zwłaszcza czy dostanie kredyt, zanim pełnomocnik podpisze przedwstępną.
- Akt notarialny i zapłata. Pełnomocnik podpisuje umowę, pieniądze wpływają na rachunek wskazany w pełnomocnictwie - przelewem albo przez depozyt notarialny.
- Rozlicz podatek w Polsce, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia.
Jeśli masz numer PESEL, podaj go notariuszowi i pełnomocnikowi razem z danymi z dokumentu tożsamości - notariusz wpisuje dane stron do aktu. Jeśli go nie masz, zapytaj notariusza, jakich danych będzie potrzebował.
Ile czasu zarezerwować
Sprzedaż z zagranicy trwa dłużej niż na miejscu głównie z powodu pełnomocnictwa i dokumentów. Zaplanuj kolejno: uzgodnienie treści i formy pełnomocnictwa z notariuszem w Polsce, jego podpisanie (u notariusza za granicą także apostille i tłumaczenie przysięgłe), wysłanie oryginału do Polski. Dopiero potem pełnomocnik może odbierać dokumenty i podpisywać umowy.
Jeśli w księdze wieczystej trzeba coś zmienić - na przykład wpisać spadkobierców - zrób to przed szukaniem kupującego, bo sąd wieczystoksięgowy ma własne terminy. Kupujący z kredytem nie poczeka na wpis.
Podatek, gdy mieszkasz za granicą
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wymienia dochody z nieruchomości położonej w Polsce, w tym z jej sprzedaży, jako dochody osiągane w Polsce - także przez osoby, które nie mają tu miejsca zamieszkania (art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4). W praktyce oznacza to, że:
- sprzedaż po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość, nie jest źródłem przychodu - nie płacisz podatku dochodowego,
- sprzedaż przed upływem 5 lat oznacza 19% od dochodu (cena pomniejszona o koszty sprzedaży, minus udokumentowane koszty nabycia i nakłady), rozliczane w zeznaniu PIT-39 składanym i opłacanym od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku,
- z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać także jako osoba mieszkająca za granicą, a wydatkiem może być też zakup albo remont mieszkania w innym kraju UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Szwajcarii (art. 21 ust. 25). Przy wydatkach za granicą warunkiem jest umowa z tym krajem pozwalająca polskiemu urzędowi skarbowemu uzyskać informacje podatkowe (art. 21 ust. 27),
- umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zwykle przyznają prawo do opodatkowania państwu, w którym leży nieruchomość, ale kraj zamieszkania może wymagać wykazania dochodu i stosuje własną metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Zasady ogólne, ulgę mieszkaniową i przykłady opisujemy w artykule podatek od sprzedaży. Przy rezydencji za granicą skonsultuj rozliczenie z doradcą podatkowym, najlepiej znającym przepisy obu krajów.
Bezpieczeństwo przy sprzedaży zdalnej
Sprzedając z daleka, nie widzisz kupującego, a pełnomocnik działa w Twoim imieniu. Trzy zasady ograniczają ryzyko:
- Pełnomocnictwo wąskie i z ceną minimalną - pełnomocnik nie sprzeda poniżej kwoty, którą wpisałeś.
- Zapłata przelewem albo przez depozyt notarialny, nigdy gotówką do rąk pełnomocnika, jeśli nie jest to absolutnie konieczne.
- Wydanie kluczy po wpływie pieniędzy na Twój rachunek, nie po samym akcie.
Więcej o pułapkach: oszustwa przy sprzedaży. Jeśli ktoś sam proponuje odkup - na przykład sąsiad albo skup, który wie, że mieszkasz za granicą - porównaj ofertę z aktami: czy oferta odkupu jest uczciwa. Prowizję, której nie płacisz pośrednikowi, policzysz w kalkulatorze prowizji.
Najczęstsze pytania
Czy polski konsul może poświadczyć mój podpis na pełnomocnictwie do sprzedaży mieszkania?
Nie. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, a samo poświadczenie podpisu nią nie jest - dlatego konsulaty nie poświadczają podpisu na takim pełnomocnictwie (tak informuje m.in. Ambasada RP w Sztokholmie). Konsul może sporządzić akt notarialny tylko po uzyskaniu pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości (art. 28 ust. 3 Prawa konsularnego), więc zapytaj w swoim konsulacie, czy w ogóle wykonuje takie czynności.
Czy mogę dostać pieniądze ze sprzedaży na konto za granicą?
Tak, umowa może wskazać dowolny rachunek. Licz się z kosztem przewalutowania i przelewu zagranicznego, a w umowie podaj dokładnie numer rachunku, walutę i termin zapłaty.
Czy sprzedając mieszkanie w Polsce zapłacę podatek dwa razy?
Zwykle nie, bo Polska ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, które dochód ze sprzedaży nieruchomości przyznają przede wszystkim państwu, w którym nieruchomość leży. Kraj zamieszkania może jednak wymagać wykazania tego dochodu - to sprawa dla doradcy podatkowego w obu krajach.
Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania, będąc za granicą?
Przez internet, w elektronicznych księgach wieczystych prowadzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Wystarczy numer księgi, przeglądanie treści jest bezpłatne.
Czy pełnomocnikiem może być ktoś z rodziny?
Tak, pełnomocnikiem może być każda osoba, której ufasz. Prawo nie wymaga nawet pełnej zdolności do czynności prawnych pełnomocnika (art. 100 Kodeksu cywilnego), ale przy sprzedaży nieruchomości wybierz dorosłą, zaufaną osobę, która pojawi się u notariusza i w urzędach. W pełnomocnictwie warto wpisać konkretną nieruchomość, minimalną cenę i rachunek, na który ma wpłynąć zapłata.
Czy pełnomocnictwo z zagranicy musi być przetłumaczone?
Tak, jeśli nie jest po polsku, polski notariusz będzie potrzebował tłumaczenia przysięgłego. Dokument zagranicznego notariusza zwykle wymaga też apostille, gdy kraj należy do konwencji haskiej, a gdy nie należy - legalizacji w polskim konsulacie. Z niektórymi krajami Polska ma umowy, które z tego zwalniają, więc zapytaj notariusza w Polsce.